2017.09.23 | お金・税金

知らないと損する？マンションを売却する時に税金を節約する方法

マンションの売却には大きなお金が動きます。「売却」ときくと、自分の手元にお金が入るイメージが強いですが、実は、家を売るために支払うお金も必要なことを知っていますか？

しっかりとした知識と対策があるかないかで、売却後の手元に残る金額が大きく変わってくることもあるのです。今回は、マンションの売却を検討しているあなたへ、実際に負担しなければならない税金の種類と知っているとお得な節税のポイントをご紹介していきます。

マンションを売却するときにかかる税金①「印紙税」

ここからは、マンション売却時にどのような税金がかかるのかご説明していきます。一般的にどのようなマンションであっても一定の税金はかかります。

＜　印紙税　＞

マンション売却に関する契約書に貼付する印紙の代金です。1000万円以上の物件の場合は通常10,000円の印紙代が必要です。

＜　節税ＰＯＩＮＴ　＞

買主（そのマンションを買いたい人）の了解が得られれば作成する売買契約書を1枚にまとめ、印紙代を節約することができます。

通常、買主用、売主用で2枚の売買契約書を作成し、それぞれに印紙が必要になりますが、売主側である自分が契約書原本が必要なければ、買主側の契約書をコピーさせてもらうなどして、契約書を1枚にできます。つまり、印紙1枚を半額ずつ支払うというように節約できます。

マンションを売却するときにかかる税金②「登録免許税」

＜　登録免許税　＞

簡単に言うと、マンションの所有者を替える際（登記）に、買主側が負担する費用です。（目安：15～20万円）売主がこの登録免許税を支払う必要がある代表的なものは、抵当権抹消をする場合です。（目安：3～5万円）

Ｑ.抵当権の抹消とは・・・？

マンション購入時に、ローンにて借り入れを行う際、そのマンションを担保とすることが多いです。それにより、金融機関がマンションの抵当権（支払いが出来なくなった場合、マンションを売り返済にあてることができる権利です）を設定します。ローンを完済すれば、抵当権を抹消することができます。そして原則として、抵当権がついたままではマンションを売却することができません。これらの手続きは、司法書士に委任する場合が多いので節約することは難しいです。しかし、余計な費用をかけないためのポイントがあるので、ご紹介します。

＜　節税ＰＯＩＮＴ　＞

ローン完済後すぐに抵当権抹消の登記を行っていれば問題ありませんが、マンション売却と同時期に抵当権の抹消をする場合には、注意すべきポイントがあります。抵当権の抹消をする際には、売却時の売主の住民票と、マンションの住所が同じである方が費用が安く済みます。

もし、違う場合住所変更の登記にともなう費用が発生します。（目安：2万円）もし可能であれば、マンション売却が完了するまでは、住民票は移動しないほうがお得になるということです。

マンションを売却するときにかかる税金③「譲渡所得税」

＜　譲渡所得税　＞

マンションを売却し、購入した時よりも高く売却することになった場合に、その差額（利益）に対してかかる所得税のことです。簡単に考えると、【　マンション売却金額　－　マンション購入金額　】がプラスとなる時にかかる費用です。

（売却金額－購入時の金額－購入するためにかかった費用－売却するためにかかった費用－特別控除）×税率

という計算式で算出することができます。税率は、売却するマンションを所有していた期間によって２パターンに分けられています。

マンション所有期間が５年以上：２０％（所得税１５％、住民税５％）
マンション所有期間が５年以下：３９％（所得税３０％、住民税９％）

長く所有していた場合の方が、支払う税金が低いということになります。

＜　節税ＰＯＩＮＴ　＞

売却する金額は、マンションの構造、所有期間、用途などさまざまな条件で異なってきます。これは、不動産業者に依頼をして査定をしてもらわなければなりません。また、そのさまざまな条件によってこの税金に対して利用できる『特別控除』があります。この特別控除には条件によって異なる２０以上の種類があるので、売却を考えた際には不動産業者に自分の売却マンションはどれに当てはまるのか質問してみましょう。

また、【　マンション売却金額　－　マンション購入金額　】がマイナスになった場合の控除もあるので、要チェックです。