2017.06.03 | お金・税金

何から始めたら良い？「家を売りたい」と思ったら行う５つのこと

親の家を持て余している、仕事や家族構成の変化で今の家に不満があるなど、いろいろな原因と考えがあって「家を売ろう」と気持ちが固まったら次は何をしたら良いか知っていますか？一生に一度の買い物と言われる「家」。売る経験も同様に人生に何度もあるものではありません。売るにはどうしたら良いのか？不動産会社にとりあえず聞いてみようか？と迷われると思います。

そこで今回は「家を売りたい」と思ったら行う５つの準備を紹介していきます。

１．売却を決意したら、家の状況を整理しよう。

親の家を売る場合、自分の家を売る場合と人によっていろいろな状況があります。まずは売りたい家が置かれている現状を整理しましょう。

ケース１：親の家を売る場合

親の家は通常、相続という形で子供に権利が移ります。ただし、兄弟・姉妹がいる場合は家を含めた財産をどのように分けるか、事前に話し合いをしておくことがベストです。お金が絡むことですので、「事前に」行うことが大切です。これを怠ると十中八九、もめます。その話し合いの時には家の権利を誰が持つか、兄弟で何等分に分けるかを話し合っておきましょう。権利者は買う方が見つかった時に契約の当事者となります。

みんなでしっかり話し合って、納得してから始めることが大切な第一歩となります。多くのエネルギーを消費しますが、しっかりと話し合ってください。

ケース２：自分の家を売る場合

多くの方が住宅ローンで家を買い、まだ支払いが残っていることが多いです。住宅ローンが残っている場合はまず銀行に残債がどのくらい残っているかを確認してください。これから売る家の査定額よりも、ローン残債を把握しておくことが大切です。

売ったはいいがローンを払いきるには足りないとなったら大事です。銀行に聞くのがはばかられる場合は定期的に銀行から送られてくる通知書に現在の残債が記載されています。今どのくらい残っているかをしっかりと把握してください。

２．家の査定額を知るために、2～3社の不動産会社に簡易査定を依頼しよう。

「査定額はエリアと築年数がわかればだいたいどこも同じ金額を出してくるんだろう」は大間違いです。査定額の算出方法や根拠は不動産会社によって異なります。適切な相場感をつかむためにも複数社に簡易査定依頼をしてみましょう。

簡易査定額は物件の近くか、最近の成約事例から算出されることが多いため、簡易査定結果を電話やメール、もしくは直接店舗にて詳しく聞いてみましょう。査定額が各社異なるとは思いますが、その説明に納得のいく会社が任せても良い会社です。考えもなく勘で高い査定額を出す会社もあるので価格の大小で会社を決めるのではなく、その価格になった理由についてきちんと説明をしてくれた会社もしくは担当者に任せることをおすすめします。

不動産の売買価格は売主の自由で、必ずしも査定額で売る必要はないのです。査定価格は自分が売る金額を考えるための参考金額と考えてください。

３．自分の家に訪問してもらい、家の良さを理解してもらおう

簡易査定結果がでたら、実際に自分の家を見てもらい詳細な査定額を計算してもらいましょう。外部のことは簡易査定時に把握していますが、家の中の状態まではわかりません。そこで実際に訪問してもらい、詳細な査定をしてもらいます。

家の状態やリフォーム履歴、リビングからの眺望などいろいろな状態を考慮して、不動産会社は詳細な査定を作成します。相場からみた自分の家の状態を考慮した売れやすい価格を算出してもらうことで早期の売却も可能になります。状態が良いと簡易査定より価格が高くなったり、逆に使用状況が悪いとマイナスになったりすることもあります。なるべく訪問査定では、購入者に見てもらうつもりで掃除をしておいた方が良いです。古くともきれいなお家は、価格が残りやすい傾向にあります。物が散らかった状態では価格がプラスに転向する可能性は低くなります。掃除をして、家の状況確認に集中しやすい状況をつくりましょう。

また、訪問査定時には売却理由や引っ越しの時期、売却希望価格とローン残債を聞かれることがほとんどです。事前に準備をしておきましょう。家の図面、直近5年以内のリフォーム内容とその額などがわかる書類が用意してあると良いです。訪問査定では担当者と直接会えるので、査定に関する所見を聞き自分が納得するまで条件や金額について質問をしましょう。その時にその会社の考え方や担当者の人間性がわかると思います。

４．売却を任せる会社を決めるために、査定結果に納得できるまで質問をしよう。

訪問査定の結果が出たら、販売価格と売却を任せる会社を決めることになります。査定価格に根拠はあるか、疑問点は解消されたか、担当者は任せるに値する人か、など悩むところはいっぱいあります。いっぱい質問をして、納得できるまでとことん話し合いをしましょう。

その時に、自分の状況にあった販売方法や売却計画をしっかりと提案してくれるかも会社選びの大切な基準です。チラシやネット広告、近隣の賃貸住宅に向けてポスティングを行ったり、同業他社にも紹介してくれたり等といろんな販売方法があります。

また、売れなかった場合の減額の計画などを前もって話してくれる会社は信頼がおけます。良いことを言って高値で物件を預かり、売れないことを理由に後から大幅に値引きされることは多くあります。あらかじめ価格についても期間を設け、計画的に値段を動かしていく旨を伝えてくる会社はしっかりと計画を練っていることが多いです。

大事な資産を売るお話なので、この機会にしっかり納得がいくまで話し合いをしましょう。

５．契約の前に知っておくと良い３つの媒介契約の違いについて

売る価格と販売方法に納得がいったら、次は売る活動のための契約「媒介契約」を結ぶこととなります。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれにメリット、デメリットがあり、任せる会社が1社か複数かなど契約の条件も異なります。下記の図を参考に自分に合った契約を選びましょう。

任せられる担当者と会社が決まったら、媒介契約の締結です！

家を売るのは結構大変だなと感じるかもしれませんが、まだスタートラインの前です。売り出しをして、買う人を見つけて契約と引き渡しをしてゴールとなります。これら5つの準備を通して価格だけではなく、依頼をしてからのメールや電話、会った時のやり取りから、この人なら任せられると思える担当者を見極めることが大事です。

価格を決め、担当者を決めたら、その会社と媒介契約書を締結して販売開始です。後は担当者に任せて販売活動をしていくだけです。じっくり5つの準備を進めて売却を成功に導いてください！