2018.07.28 | お金・税金

土地の価格はどうやって決まるのか？不動産の専門用語を徹底解説！

不動産の話をするとよく出てくる”土地の評価（額）”という言葉、ご存知ですか？皆さんは普段スーパーやコンビニなどで買い物をしますよね。そこで売っている商品は、原価（商品をつくるまでにかかった費用）に利益を加算して価格が決められています。では、土地はどのように価格が決定されているのでしょうか。

普段、不動産屋さんでもない限り、土地をどうやって評価するかなんて考えませんよね。しかし今後土地を含めてマイホームを購入しようと思っている方や、土地の賃貸等を考えている方は、どのような土地の評価方法があるのか知っていても損はないと思います。

今回は主に不動産の話でよく出る①地価公示、②路線価格、③固定資産税評価額、④実勢価格の順に簡単に解説したいと思います。

①地価公示

【概要】

一般の土地取引の指標、公共事業の取得価格算定の基準、土地の相続評価及び固定資産税評価についての基準、国土利用計画法による土地の価格審査の基準となること等です。

つまり、不動産知識のない一般の人が不動産売買を行う際にも公示価格があることで、その金額が妥当なものなのか判断するための材料とすることができます。

【評価方法】

国土交通省の土地鑑定委員会が評価します。日本全国すべての土地について鑑定を行うわけではなく、ある地域の地目（その土地の主な用途）及び形状や面積等が標準的と思われる土地を土地鑑定委員会が選定し、基準とする地域の鑑定をします。鑑定に関しては、2人以上の不動産鑑定士が調査を行い鑑定し、土地鑑定委員会が総合的に判断し最終調整が行われます。

【時期】

この地価公示は毎年1月1日時点での土地価格が対象となり、3月中旬～下旬頃に公表されます。

②路線価格

【概要】

相続税及び贈与税の計算のための評価額

一定の距離を持った道路に面する土地1㎡あたりの評価額を国税庁が設定することで基準を与え、ある個人の土地の相続や贈与があった場合、税務署はその道路における路線価を参考として土地の評価を行います。相続や贈与がある度に全ての土地の時価を計算するのは非常に大変ですので、事前に道路に路線価を設定することで土地の時価を求めやすくしたのです。具体的にはこの路線価に土地の面積を乗じることで土地の評価額を算定することになります。

【評価方法】

地価公示、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価価額等を基に、最終的にには国税局長が決定します。前述した地価公示の8割程度を基準に評価が行われます。

【時期】

この路線価格は毎年1月1日時点での評価が、7月頃に公表されます。

③固定資産税評価額

【概要】

土地所有者に対して課税される固定資産税、都市計画税、土地を売買などで取得した際の登録免許税、不動産取得税を賦課するための基準

【評価方法】

総務大臣の定めた固定資産税評価額に基づき行われます。

【時期】

3年に1度評価替えが行われる。

土地を所有されている方は、去年よりも固定資産税・都市計画税が目に見えて高くなったり安くなったりしたタイミングがあれば、3年に1度の評価替えが行われた可能性が高いです。

④実勢価格

【概要】

実勢価格とは、実際の取引が成立する価格のことです。不動産売買において売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格で相場の金額です。

前述した地価公示などはもとよりその土地固有の特殊な条件（土地の面積や高低差、間口の広さ等）を加味しプラスの部分やマイナスの部分を総合的に価格に反映させ、その上で売り手と買い手が実際に売買する金額です。不動産屋さんが査定する金額はこの実勢価格の金額に近く、実際に売買がなされるであろう金額を総合的に判断するものです。また、この実勢価格は土地ごとの特殊な要因はもとより経済状況等により変動があるもので常に変動していきます。土地の価格はその時々により価格が決定してしまうのです。